Продажа квартиры – дело не менее хлопотное, чем и ее приобретение. Ведь основная масса сбываемого жилья принадлежит людям, ранее никогда не занимавшимся сделками на рынке недвижимости. Мы решили узнать о том, как подготовить жилье к продаже и особенностях взаимодействия клиентов с риэлторами.
На вопросы Подольск.ру ответил эксперт с богатым опытом реализации недвижимости в Подольске директор компании «Семь Высоток» Котов Максим Вячеславович.
Сезон и сроки продажи
По словам собеседника, лето – не лучший сезон для продажи объекта: «Спрос на квартиры меньше из-за существующего фактора сезонности, и владельцы предоставляют скидки, так как вынуждены снижать стоимость, чтобы продать быстрее».
Срок реализации зависит от ряда факторов: справедливой начальной цены, грамотного маркетинга, хорошей предпродажной подготовки, эффективности переговоров.
По данным экспертов, средний срок продажи квартиры в Подольске составляет 2-3 месяца, однако за это время жилье теряет от 5 до 10% рыночной стоимости. «Чем больше объект на рынке, тем сильнее он "заветрен" и обвешан ярлыками – "не продается", "проблемы с документами", "продает пять агентств и никто не продал" и т.д.», - комментирует Максим Котов.
Сам директор отмечает: компания «7 высоток» находит квартире нового владельца не более чем за 45 дней. По словам собеседника, данный период является оптимальным для продажи по максимальной рыночной цене.
Самостоятельная оценка
Каждый продавец может составить примерную оценку своего жилья. Однако к формированию суммы стоит подходить разумно и тщательно. «Опыт показывает, что каждый собственник пытается продать свою недвижимость дороже рынка ввиду отсутствия знаний конъюктуры и внутрирыночных отношений, – комментирует Максим Котов, – итоговая цена продажи объекта зависит от начальной стоимости вхождения в рынок, поэтому для более точной и правильной оценки я рекомендую обращаться к экспертам».
Фото МУЖРП № 14
Эксперт подсказывает: примерную стоимость жилья можно определить с помощью доступных интернет-источников, а также путем обзвона предложений по подобным квартирам. Будет не лишним и посещение похожих объектов, – не менее семи аналогов, – не забывайте при этом о торге с продавцами. Также важно учитывать то, что многие квартиры уже продаются с комиссионным вознаграждением агентств.
Заметим, что в Подольске особым спросом пользуется жилье в районах «Парковый», «Центральный» и «Межшоссейный». Высокие цены на метры обусловлены наличием развитой социальной и коммерческой инфраструктуры, хорошей экологией и удобной транспортной связью. Более доступные объекты находятся в Ново-Сырове, Залинейном, микрорайонах «Кузнечики» и «Юбилейный». Причина – удаленность от центра, сопряженная со сложной транспортной доступностью.
Выбор риелтора
По словам Максима Котова, выбирая агентство и эксперта по недвижимости, нужно опираться на следующие критерии отбора:
1. Агентство специализируется в узком сегменте рынка, это означает что компания не занимается всем подряд и имеет богатый опыт в ограниченном секторе.
2. Агентство имеет сильную рекламную компанию и конкретный маркетинговый план, в котором отражены действия, необходимые для достижения целей клиента.
3. Агентство работает по агентским договорам, в которых присутствует ответственность агентства и действия, необходимые для успешной сделки, а также отчетность о проделанной работе, плюс отсутствуют штрафные санкции.
4. Агентство обладает большой базой объектов; это позволит в кратчайший срок и с максимальной экономической эффективностью решить задачу клиента.
5. Агентство имеет положительные рекомендации, современный сайт, презентабельный и комфортный офис, а юридический отдел фирмы предоставляет юридическую гарантию.
6. Агент является экспертом на конкретной территории, в узком сегменте рынка, отлично знает свой район, его социальную и коммерческую сферу.
7. Агент готов помочь вам, ответить на любой волнующий вопрос 24 часа в сутки.
Так или иначе все владельцы продаваемых квартир боятся попасть в руки к мошенникам. Выбирая агентство недвижимости или специалиста, перво-наперво обратите внимание на опыт работы, длину послужного списка и положительную репутацию. Не стоит гнаться за дешевизной: за низкой стоимостью услуг часто скрывается обман.
Агентство должно гарантировать все свои действия на бумаге со штампом и подписью директора, иметь зарегистрированную правовую форму ООО и т.д.. Оцените и офис: приличные фирмы чаще обладают штатом сотрудников и достойно оборудованным офисом.
«Выбирайте агентство по принципу гарантии и визуального эффекта, — советует Максим Котов. К примеру, если вам предлагают купить квартиру по заниженной стоимости, без юридической гарантии, по сомнительному ДКП и провести взаиморасчеты в маленьком офисе спального района, вероятность неблагоприятных правовых последствий очень высока. Некоторые сомнительные личности на рынке недвижимости предлагают за свои услуги очень низкое вознаграждение, что несомненно должно вызвать подозрение клиента. Это означает, что компания работает с использованием скрытых комиссий, что безусловно, окажет влияние на качество оказываемых услуг. В конечном итоге, компании, дающие за свои услуги юридическую гарантию, предлагают и достойные профессионалов цены», — комментирует Максим Котов.
Подготовка к просмотру
По словам собеседника, ремонт — индивидуальная необходимость для каждой квартиры: «В некоторых случаях требуется капитальный ремонт, где-то можно обойтись и небольшим косметическим, а иногда достаточно минимальной предпродажной подготовки — все зависит от цели клиента».
Перед показом приведите квартиру в порядок: в продаваемом объекте должно быть чисто, опрятно, светло и свежо. Уберите фотографии хозяев с видного места. Сами собственники во время просмотра должны отсутствовать.
«Можно разогреть в микроволной печи кусочек ржаного хлеба, почистить апельсины, помыть полы с чистящим средством и включить всевозможное освещение. Домашних животных лучше также изолировать от глаз потенциальных покупателей», — советует Максим Котов.
По словам эксперта, в первую очередь покупатели обращают внимание на планировку, качество и состояние отделки, наличие кухонного гарнитура с техникой и мотивацию продавца.
В правовом же аспекте покупателя волнует схема сделки, варианты взаиморасчетов, срок освобождения и юридический статус.
Порядок в документах
Помните, что покупатели остерегаются всяческой волокиты и всегда лучше расположены к тем продавцам, которые могут продемонстрировать порядок в юридической стороне вопроса.
Квартира не должна быть обременена зарегистрированными в ней людьми. Заранее выпишите из продаваемого жилья себя и всех прописанных жильцов, решите все проблемы с наследниками, несовершеннолетними детьми и всем тем, что может осложнить проведение сделки.
По словам эксперта, для того, чтобы объект соответстовал риелторскому понятию "полностью готов к продаже", необходимо собрать полный комплект документов, в числе которых:
- Технический паспорт;
- Кадастровый паспорт;
- Свидетельство о праве собственности;
- Основание свидетельства о праве собственности.
В зависимости от системы взаиморасчетов список может быть расширен, однако вышеуказанные документы обязательно должны быть на руках.
«Как показывает мой многолетний опыт, более эффективное решение жилищных вопросов, – как со стороны собственников, так и покупателей, - происходит при обращении к экспертам по недвижимости, - комментирует Максим Котов. В этом случае квартиры продаются быстрее и дороже, а покупаются с комфортом и душевным спокойствием. Экономьте свое время и деньги».
Вся недвижимость на портале podolsk.ru
