Рубрика  /  Актуальные статьи Подольска
Предложить новость
21 января 2015 13:371417обсудить новость

Как снизить риски при покупке жилья на вторичном рынке


Цветкова Александра Игоревна — управляющий партнер Московского областного адвокатского бюро, адвокат в гражданских и арбитражных процессах, третейский судья 1 Арбитражного третейского суда. 

zvetkovaВ настоящее время господствует мнение, что в условиях низкой правовой культуры нашего общества обойтись без услуг посредника при купле-продаже недвижимости невозможно. Это утверждение спорно. Обойтись вполне можно, нужно лишь приложить чуть больше усилий для достижения желаемого результата.


В первую очередь необходимо установить и тщательно изучить историю перехода права собственности и права проживания на территории данной жилплощади.
Начинать целесообразнее всего с просьбы к продавцу предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающих документов к нему, которыми могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. Конечно, не каждый с первого взгляда в состоянии определить, держит ли он в руках подлинник или мастерски изготовленную подделку. Но, думаю, ни для кого не составит особого труда внимательно прочитать документы и как минимум сверить паспортные данные из свидетельства и договора и паспортные данные того лица, который их предоставляет.

Если они соответствуют, то идем дальше. Теперь необходимо получить от владельца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. И это ее самая главная ценность, ведь информация о юридической судьбе прежних жильцов как на ладони: были ли они выписаны, куда (на новое место жительства или в психдиспансер), когда, не были ли ущемлены права того или иного члена семьи при приватизации и т.д.

В принципе для этого же из УФРС (Управление федеральной регистрационной службы) продавцом и истребуется расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вдруг есть какие-то запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данным жилым помещением. Из содержания документа станет все понятно, главное, лишь внимательно проанализировать информацию обо всех правах, которые когда-либо возникали, изменялись, прекращались или переходили к другим лицам на указанную недвижимость.


Общая цель совершения всех вышеназванных действий одна - исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на покупаемые квадратные метры. И в этом свете судьба несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан как одних из самых незащищенных слоев населения требует детальнейшей проверки. Возможно, их интересы когда-то были нарушены, а новый покупатель будет расплачиваться за ошибки (или даже злонамеренные действия) прошлых хозяев.

Вид с Садовой улицы 13.10.2013


 

Определенную специфику имеют проверочные действия покупателя в отношении квартиры, которая перешла продавцу по наследству. По действующему российскому законодательству государство не обязано искать родственников умершего. Поэтому только те претенденты на долю, которые заявили о себе своевременно (в течение 6 месяцев после открытия наследства), фактически его и делят между собой (за некоторыми исключениями). Но! Неучтенные наследники могут просто не знать о смерти своего родственника или знать, но по уважительным причинам пропустить срок принятия. В этом случае суд может срок восстановить и признать наследника принявшим наследство. Что ж, это вполне разумно и справедливо. Только бывает и так, что недвижимость, входящая в состав наследственного имущества, уже была отчуждена, и новый собственник получит в довесок к жилплощади кучу проблем.
Какие же действия нужно совершить, чтобы не оказаться на его месте? Вопрос сложный, ведь проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме фактического продавца, не представляется возможным. Поэтому крайне рискованно заключать сделки с недвижимостью, которая только-только перешла по наследству. Но вместе с тем, если достоверно известно, что у умершего есть иные наследники и они отказались от принятия наследства, то можно обратиться к нотариусу, работавшему по данному наследственному делу. Последний предоставит выписку из нотариальной книги, где подтвердит этот факт.


Не менее внимательным нужно быть и при покупке квартиры, которая была приобретена по рентному договору с правом пожизненного проживания бывшего владельца. В этой ситуации у продавца необходимо попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, полученное в загсе.
Ну и, конечно же, в проверку юридической "чистоты" квартиры входят действия по выяснению, имеет ли сам продавец какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, и обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Купив квартиру у таких лиц, покупатель рискует через некоторое время с ней и расстаться, т.к. сделка может быть признана судом недействительной, учитывая, что прежние собственники в момент ее совершения не понимали значения своих действий.


Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупатель должен настаивать на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете, причем не только с последнего места жительства, но и со всех предыдущих, если за короткий промежуток времени таковых было много. Связано это с некоторым "запаздыванием" передачи информации от одного медицинского учреждения к другому, поэтому сотрудники диспансера с предыдущего места жительства могут просто не успеть передать сведения о наличии болезни лица медперсоналу в другом районе, который и подпишет справку "На учете не состоит".
Но и это не исключает полностью риски, так как продавец может быть снят с учета, да и в судебной практике имеются дела, где эксперты указывали о невозможности понимания значения действий, при этом истец никогда не состоял на учете.


Подводя итог вышеизложенному, необходимо сказать, что, покупая квартиру на вторичном рынке, исключить риски в полном объеме в настоящее время не представляется возможным.  


Источник: Цветкова А.И

«
ПОДЕЛИТЬСЯ НОВОСТЬЮ