Рубрика  /  Актуальные статьи Подольска
Предложить новость
25 июня 2014 09:073524обсудить новость

Долевое строительство: о рисках, договорах и теневых схемах


Цветкова Александра Игоревна – управляющий партнер Московского областного адвокатского бюро, практикующий адвокат, специализирующийся на арбитражных и гражданских делах, член Ассоциации юристов России.

zvetkova

Занимаясь арбитражными и гражданскими делам, часто приходится разъяснять гражданам и руководителям юридических лиц все правовые аспекты приобретения жилых и нежилых помещений в новостройках.

Основная проблема, волнующая обратившихся за квалифицированной юридической консультацией – это возможные риски при участии в строительстве многоквартирных домов, а также способы избежать их и подстраховаться от потери денежных средств. Исходя из этого, я обобщила и систематизировала правоотношения, возникающие при участии граждан и иных лиц в строительстве новостроек.

Цветкова А.И. Фото: advokat-podolsk.ru

Необходимо начать с ознакомления тех условий, при наличии которых застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и иных лиц в строительство. Такими условиями являются:


- Государственная регистрация юридического лица в соответствии с действующим законодательством.
- Наличие земельного участка по договору аренды или на праве собственности, также возможен договор субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
- Разрешенное использование земли должно быть для многоэтажного или малоэтажного строительство.
- Застройщик должен получить разрешение на строительство.
- Проектная декларация публикуется в СМИ и в интернете.
В случае выполнения всех вышеперечисленных условий, застройщик получает право привлекать денежные средства граждан и иных лиц, в противном случае, за использование иных методов предусмотрена административная и материальная ответственность.

В случае исполнения всех требований, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" девелоперы и застройщики имеют право привлечь денежные средства следующими способами:


- по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);
- путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов.
- путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК).

dogov_jk_1
Разберем правовые основы регулирования указанных способов.

 

Договор долевого участия

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ФЗ "О защите прав потребителей".


Основные аспекты:


- заключается лишь в том случае, если все требования к застройщику соблюдены.
- подлежит обязательной государственной регистрации
- в договоре определяется конкретный объект долевого строительства
- существенное условие договора - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
- договор предусматривает цену договора, сроки и порядок ее уплаты
- устанавливает гарантийный срок на объект долевого строительства

Также, возможен договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, который подлежит государственной регистрации, в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 

Жилищный сертификат


Отношения регулируются Указом Президента РФ от 10.06.1994 N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и Федеральным законом от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О рынке ценных бумаг".

dogov_jk_2

Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги – сертификаты на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть номинал, то есть его цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу и обязуется через определенное время за инвестиции в строительство предоставить покупателям жилое помещение. Однако, как я указала выше, работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащим требования к эмитенту (в данном случае – к застройщику), контроль над которым подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Поэтому схемы с жилищными сертификатами используется при приобретении жилья военными, учителями и др.социальными группами по государственным программам.

dogov_jk_3


Жилищно-строительный кооператив


Отношения по привлечению денежных средств граждан и иных лиц в строительство многоквартирного дома с использованием юридического некоммерческого лица в виде жилищно-строительного кооператива регулируются раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ и Уставом ЖСК.


Согласно ГК РФ, члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации участия в строительстве в законе нет. Не сказано также, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должен содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.


Основные аспекты:

dogov_jk_4

  • Жилищно-накопительный кооператив


Отношения, по привлечению денежных средств граждан и иных лиц в строительство многоквартирного дома с использованием юридического некоммерческого лица в виде жилищно-накопительного кооператива регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах» и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».

Необходимо кратко объяснить, как работает схема с ЖНК. Застройщик, а вернее, аффилированное с ним лицо, организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве. Инициатором строительства на бумаге будет жилищный кооператив, а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства. Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры. Ну и когда дом будет достроен и сдан ГК, члены кооператива получат свои квадратные метры.
Но есть сложности в организации указанного юридического лица, вследствие чего этот механизм становится очень сложным, а следовательно почти не используемым застройщиками.

dogov_jk_5

 

Теневые схемы

1. Инвестиционный договор.

Отношения между физическими, юридическими лицами и застройщиком, вытекающие из указанного вида договора, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Такие правоотношения были законными до 01.01.2005 года, до вступления в силу ФЗ № - 214, который внес изменения в ФЗ №39. Договоры, заключаемые после указанной даты не соответствуют актуальному законодательству.


2. Схемы с использованием предварительных договоров.

dogov_jk_7

Основные аспекты:

• Договор не подлежит обязательной государственной регистрации
• У застройщика не возникает обязанности передать объект в сданном доме
• В договоре не предусмотрены сроки сдачи многоквартирного дома
• Согласно ГК РФ, в случае если основной договор не заключен в срок указанный в договоре, то обязательства по предварительному договору прекращаются
• Договор позволяет избежать застройщику выплаты излишне оплаченных метров
• Высокий риск многократных предварительных договоров
• Объект остается у того, кто заключил основной договор
• Согласно ГК РФ денежные средства должны передаваться в момент подписания основного договора купли-продажи

 

Использование векселей:

• К данным отношениям также относятся все вышеперечисленные аспекты
• Вексель приобретается у другого юридического лица, которое должно оплатить квартиру
• Если денег на оплату квартиры не хватило, то покупателю выдают кредит под залог векселя.


Использование займа:

• Застройщик берет в долг у гражданина или юридического лица, и обязательства возникают лишь на возврат денежных средств, причем без процентов.
Использование договора страхования:
• часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть — по страховому (как правило, работает застройщик со `своими` страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям)
• если в страховом полисе не будут указаны сроки заключения договора купли-продажи квартиры, то доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства, а следовательно, получить страховую премию будет крайне непросто.
• в случае же банкротства для получения страховки придется дожидаться решения арбитражного суда о признании компании неплатежеспособной.


3. Депозитная схема.


По данной схеме квартиры продаются только тем клиентам, у которых есть счета определённого вида в определённых банках. Покупатель вносит деньги на счёт банка, который формально в строительстве не участвует. Застройщик кредитуется у этого банка. Когда квартира будет построена, то у дольщика не будет никаких документов, подтверждающих право собственности на жилье, ему просто вернут деньги с депозита.

4. Использование договора цессии (уступка прав).

Договор уступки прав требования по предварительному договору. Последствия по указанному виду договора являются такими же, как и по предварительному договору.


5. Использование договора бронирования.

  • Договор бронирования:


- дольщику предлагается внести сумму не более 30% от стоимости квартиры на начальном этапе строительства, до того как застройщик получит разрешительную документацию.
- если застройщик ее не получает, то дольщик может остаться и без квартиры и без денег которые он внес в качестве аванса, вследствие того, что договор бронирования по действующим нормам гражданского законодательства возврат средств не гарантирует. И придется доказывать в суде, что это не договор бронирования, а соглашение о задатке.

  • Договор бронирования квартиры в ЖСК:


- денежные средства вносятся на счет иного юридического лица, либо индивидуального предпринимателя, за услуги по бронированию квартиры.
- отношения с ЖСК не возникают, так как необходимо вступить в члены ЖСК по личному заявлению и решению общего собрания членов ЖСК о принятии в члены ЖСК.

 

Источник: Цветкова А.И.

«
ПОДЕЛИТЬСЯ НОВОСТЬЮ