Вступили в силу новые градостроительные нормы Московской области. Это объёмистый документ со множеством параметров, главный недостаток которых – их чудовищная необязательность к применению.
Полный текст новых норм (архив rar) можно найти на официальном сайте правительства области в разделе с романтичным названием «Нормотворчество» – правда, в момент написания статьи он лежит в разделе «На антикоррупционной экспертизе», хотя срок экспертизы закончился ещё 12 мая.
Мы привыкли искать подвох в любых документах, касающихся градостроительства. И, как правило, опасения оказываются не напрасными: так, в Москве властям удалось существенно «сдвинуть» новые здания между собой, чтобы впихнуть больше квадратных метров жилплощади на квадратный метр земли. Однако область избежала подобного соблазна, её проблемы в другом.
Главное содержание документа – полный запрет на строительство в регионе жилых и нежилых зданий выше 17 этажей. Да и эта высота разрешена лишь 15 городам с населением более 100 тысяч человек.
Для городов с населением 50–100 тысяч человек максимальная высота – 9 этажей, 15–50 тысяч – 7 этажей, 3–15 тыс. – 7 для городов и 5 для посёлков городского типа. Также есть уточнения для населённых пунктов аграрно-рекреационного типа – там этажность ещё ниже.
Отдельно выделены 220 исторических городов, для каждого из которых принята своя допустимая этажность: в Зарайске нельзя строить дома выше 4 этажей; в Верее, Можайске, Озёрах, Рузе и Талдоме – выше 5; в Бронницах, Волоколамске, Звенигороде, Истре, Кашире – выше 7. Для Дмитрова, Егорьевска, Коломны, Клина, Сергиева Посада, Орехова-Зуева, Павловского Посада, Серпухова и Чехова максимальная высота новых зданий ограничена 9 этажами, а для Подольска, ещё недавно бывшего крупнейшим городом региона, – 17 этажами.
В исключительных обстоятельствах
И всё бы хорошо, но в этих правилах предусмотрены и исключения, причём достаточно серьёзные. Их можно разделить на три группы.
Когда надо на ограниченную площадь впихнуть побольше народа, не получая от этого сверхприбыли: жильё для обманутых дольщиков и переселение граждан из ветхих домов.
Когда заказчик с серьёзными аргументами не готов ограничиться высотой в 50–55 метров: здания религиозного назначения.
Когда просто хочется построить дом повыше, чтобы заработать побольше: создание многофункциональных комплексов жилого, административного, общественно-делового и производственного назначения (Раздел I, п. 3.13).
Как видим, третий пункт целиком и полностью уничтожает смысл всех приведённых выше норм. Если нельзя, но в качестве исключения можно, то исключение очень быстро становится правилом. Сложно поверить, что перед нами окончательный текст документа, прошедший антикоррупционную проверку – ведь коррупционный потенциал разрешений на застройку выше утверждённой этажности огромен. Как быть с домами, где лишь часть жителей – обманутые дольщики? Или переселенцы из аварийного жилья? Каков процент их нужен, чтобы построить в Подольске 18-этажный дом? Всё это – на усмотрение местных властей.
Более того, в преамбуле к документу муниципальным властям лишь рекомендовано, а не предписано руководствоваться данными нормами.
Этажность – важный аспект строительства, но, мягко говоря, не единственный. В документе упор сделан также на обязательную инфраструктуру: застройщикам придётся возводить заметно больше социальных объектов, больше вкладываться во внутриквартальное благоустройство, чем это было раньше. Достаточно сказать, что в новых правилах рекомендовано обеспечить каждую квартиру отдельным машиноместом; при отсутствии возможности обустроить плоскостную парковку такого объёма следует включать в проект многоэтажные гаражи…
Вы верите? Что-то подсказывает, что перед нами рекомендация, выполнять которую будут только в жилых комплексах бизнес-класса и выше.
Зелень как мечта
По словам и. о. главного архитектора региона Владислава Гордиенко, много внимания в документе уделено озеленению. Так, площадь парков в населённом пункте с населением свыше 3 тыс. чел. не может составлять менее 3 кв. м на человека. Не то чтобы много – в Москве этот показатель почти в пять раз выше. Нормативов по зелени внутри кварталов нет вообще – сплошная асфальтовая площадка-парковка полностью устраивает главного архитектора. При этом в таблице потребности людей в зелени (таблица № 33) указано, что в пределах квартала хорошо бы иметь 6 метров зелёных насаждений на человека. Желательно, но не обязательно.
Что касается обязательной нормы, то на уровне района необходимо иметь 5,19 кв. м на человека в крупных городах (чем меньше город, тем скромнее нормативы) и ещё 10,94 метра на уровне города. В большинстве подмосковных городов эта норма успешно выполняется и на данный момент.
Конечно, в небольшой статье невозможно пересказать содержание испещрённого таблицами документа в 130 тысяч символов. Но можно чётко сказать, что он ни в коей мере не является набором жёстко регламентированных правил. Это просто набор благих пожеланий, которыми, как известно, устлана дорога в подмосковные города с населением свыше 100 тысяч человек.
