Обманутым дольщикам Новой Москвы обещают помочь

Интервью с председателем комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства  Тимофеевым  Константином Петровичем.

Москва присоединила новые территории, увеличилась в два с половиной раза. Когда мы начали заниматься ревизией  всех контрактов проблемных объектов на присоединенных территориях, на тот момент мы насчитывали 8 объектов, 2 798 дольщиков, однако эта цифра еще может увеличиться.

В Новой Москве есть разные объекты, на  которых можно считать граждан, которые действительно пострадали – это обманутые дольщики, а есть те, кто стал жертвой простого мошенничества. Купить квартиру  в Москве - это мечта всей жизни многих граждан, а для многих не хватит и всей жизни дотянуться до цен на квартиры в Москве.  Видят объявление о продажах квартир, где указана цена очень низкая и сознательно идут на риск, надеясь, что через два года дом будет построен.

Буквально вчера мы встречались с гражданами, которые продали свою квартиру по цене 120 000 руб. за один квадратный метр и купили две квартиры по 30 000 руб. за кв. м, после чего стали обманутыми дольщиками. Это системный вопрос, как граждане становятся обманутыми. Либо их вводят в заблуждение, либо они сами идут на риск. Нужно всегда думать: если цена на квартиру  рыночная, то больше вероятности что дом будет построен, если очень низкая цена, то нужно задуматься над этим. Нужно осознавать, что бесплатного жилья практически не бывает.

 

 

Если пройтись по адресам, то самая проблемная это у нас Щербинка (Овражная-Заводская,  3-8), где раньше была компания «Стройметресурс», в настоящий момент определен новый застройщик ООО «Брод-Эстейт», а к завершению строительства привлечена ГК «Мортон». На этом объекте у нас 1001 гражданин и это самый «тяжелый» адрес, так как кроме большого количества пострадавших людей, недостроенных домов, на объекте нет инженерии, нет коммуникаций и дороги, дома стоят просто в чистом поле. Мы все же решили вопрос по Щербинке. В исключительных случаях мы будем  помогать  строить инвестору: предоставим дополнительно  землю и поможем с коммуникациями и дорогами и с сетями. Все это сделает Москва.

По остальным адресам проблемных строительных объектов на присоединенной территории ситуации разные.  По многим адресам есть  мошеннические схемы, где были привлечены деньги без разрешения и инвесторы пропали. В настоящий момент заведены уголовные дела, идут суды,  ну а граждане остались ни с чем, на руках только договор соинвестирования, без разрешения на строительства и без земельного договора.

В Троицке у нас есть проблемы  и вот недавно появился   проблемный объект с-п Михайлово-Ярцевское, п. Шишкин Лес в Подольском  районе. На ближайшем заседании Градостроительно-земельной комиссии мы вынесем этот вопрос на рассмотрение, где планируем выдать градостроительный план земельного  участка, а это значит, все разрешения у инвестора будут. Но учредители на этом объекте  сейчас затеяли между собой междоусобицу, а граждане стали заложниками коммерческой ситуации, когда идет дележ денег между учредителями и непонимание, а граждане страдают. Город, несмотря на это, все разрешения дал.

Мы для себя, в Москве, такие критерии определили. В том случае, если Москва была стороной контракта, были разрешения на строительство, были обязательства города что либо сделать, либо дать землю, либо предоставить земельный участок, то есть был заключён инвестиционный контракт.

 

 

Также мы смотрим, не инвестор ли гражданин. Что это значит? Это когда гражданин покупает более одной квартиры, то понятно, что жить он в нескольких квартирах  не будет и это обычные инвестиции. Таких граждан мы не считаем обманутыми дольщиками и защищаем в рамках предоставления одной квартиры. Так же мы проверяем документы граждан и смотрим на схемы оплаты.

Если это банковский перевод, то здесь вопросов нет. Обязательно,  должны быть безналичные платежи, а никак не внос наличных денег в кассу, где от руки выписанный приходно-кассовый ордер. Такая схема оплаты вызывает сомнения. Однозначно, отрицательно мы относимся к вексельной схеме, к переуступкам без оплаты, к оплатам «задним» числом.

Встречаются сомнительные схемы такого типа, когда гражданин  оплачивает банковским переводом  20 % по договору, а 80 % по договору страхования на какую то сделку,  либо какой  то договор комиссионный за посредничество покупки квартиры с какой то фирмы. Понятное дело, что эта фирма через год пропадает. Такие сделки  ставим под подозрения. При анализе документов  мы обращаем внимание, правильно ли заключен договор. Очень много историй есть, когда стоит дата договора, например 1 января 2010 года, стоят подписи, а ниже указаны паспортные данные гражданина, где дата выдача паспорта 2011 года. Получается, что договор либо фальшивый, либо заключен задним числом.

Мы считаем гражданина пострадавшим, если он признан  потерпевшим  в рамках уголовного дела. Если дом не построен и гражданин не обратился в правоохранительные органы, мы понимаем, что он не использует все механизмы для своей защиты, значит он не обманутый.   И более того, когда следственные органы проверяют документы и инвестора, и застройщика, и самого гражданина, до нас часто не доходят документы, граждане отказываются от своих требований.

 Вот это основные критерии, по которым гражданина признают обманутым дольщиком:

- Москва должна стать стороной контракта.

- Должна быть правильная схема оплаты.

- Гражданин не может быть инвестором на строительном объекте более одной квартиры.

 - Гражданин должен  быть признан потерпевшим в рамках уголовного дела.  

 

 

 

Кто стал дольщиком еще до принятия ФЗ № 214, все считаются соинвесторами, они  действовали на свой страх и коммерческий риск. Но мы понимаем,  что если бы это не была  социальная проблема в масштабах всей страны, то мы бы ограничились решением обычного гражданского суда. Но так как эта проблема социальная, мы помогаем гражданам. Разбираемся в каждой ситуации, пытаемся помочь людям.

 

 

 

- Как известно, все строительные компании, которые работают в Москве, проходят утверждение  своих проектов на  Градостроительной земельной комиссии (ГЗК)  в городе Москве, а как Москомстройинвест организует работу этой комиссии?

Работа комиссии строится на основании планов. Вопросы по дольщикам рассматриваются в первую очередь. Это было и раньше в Москве, что касается Новых территорий, то все решения принимаются очень быстро, только в том случае если есть с кем разговаривать, есть инвестор, который хочет строить. Оперативно принимались решения по объектам в Щербинке, Троицке, п. Шишкин Лес. Сложнее принимать решения, когда нет инвестора. Тогда приходиться включать процедуру банкротства,   организовывать товарищества и потом им помогать либо привлекать других инвесторов.  

Вчера у  меня были на приеме  граждане  еще одного объекта в Щербинке, ул. Мостотреста влад. 7. Строительство жилого дома предполагалось в соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным между Администрацией г. о. Щербинка, Министерством строительства Московской области и ЗАО «Объединение Прогресс». На основании дополнительного соглашения от 18.02.2005 г. права и обязанности инвестора по контракту в полном объеме переданы ООО «Ингорстрой». В настоящее время срок реализации инвестиционного проекта истек, строительство жилого дома не начато. В 2007 году генеральный директор ООО «Ингорстрой» был приговорен к 9 годам лишения свободы за мошенничество. К строительству объекта привлечено 75 соинвесторов.

Комитетом по управлению имуществом г. о. Щербинки был проведен аукцион и заключены договоры с компаниями ООО «Профактив» и ООО «Териберский Берег» о развитии застроенной территории микрорайона «Люблинский» при условии обеспечения граждан жилой площадью. Для повышения экономической привлекательности проекта было предусмотрено увеличение технико-экономических показателей (ТЭП) застройки.

Сейчас на этом объекте привлечен  новый инвестор. Комитетом по управлению имуществом г.о. Щербинки проведен аукцион и заключены договоры с компаниями ООО «ПРОФАКТИВ» и ООО «Териберский Берег» о развитии застроенной территории микрорайона «Люблинский», которые обеспечат граждан жилой площадью.

 На объекте в Щербинке (Овражная  - Заводская) по строящимся корпусам  были приняты   все решения.  По не строящимся   корпусам мы направили все документы в Департамент  экономической политики, что бы они посчитали экономику данного проекта. Здесь есть еще одна тонкость, когда было объявлено, что Москва  будет помогать такому сложному проекту,  то с каждым днем дольщиков становится все больше и больше.

Мы должны  очень тщательно проверять все представленные документы. Если предоставить жилье для 1000 человек-это одно обременение, а если для 1 300 человек дольщиков, то это уже совсем другое обременение. Поэтому инвестор должен четко понимать, что у него хватит сил и метров построить и предоставить гражданам необходимое жильё.

Нам бы тоже не перестараться. Нужно строить так, что бы потом было комфортно жить людям.  Если не будет хватать инвестору дополнительных объемов, будем искать на других площадках.

Чтобы не было риска, нужно покупать готовое жилье. Если было принято решение все же купить в строящимся  объекте, то необходимо заключить договор долевого участия (214 - Федеральный закон о защите прав граждан-соинвесторов).  Такой договор проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе, это значит, что регистратор смотрит проектную декларацию этого инвестора, и двойная продажа квартиры исключается. Однозначно у инвестора есть разрешение на строительство, договор аренды,  проект и однозначно есть сроки окончания строительства. Наличие этих документов у инвестора, уже залог успеха тех граждан кто участвует в долевом строительстве.

Еще очень важный момент, не покупать квартиру по схеме жилищно-строительных  кооперативов. К сожалению, сейчас крупными и системными застройщиками используется способ привлечения денег в кооператив следующим образом. Они организуют кооператив. Граждане в него вступают, платят деньги. У кооператива нет ни земли, ни разрешения на строительство. И далее кооператив заключает договор, обычно, договор соинвестирования с третьей или четвертой стороной. Иногда цепочка и дальше удлиняется на одну или две фирмы. В основном, сегодня жилищно-строительные  кооперативы  выступают как посредники.

И еще один совет, прежде чем решитесь покупать квартиру. Не поленитесь съездить на строящийся объект! Посмотрите, как организовано строительство, как оно ведется. На нашем сайте можно найти много полезной информации о застройщиках. Рекомендуем гражданам зайти на наш сайт – invest.mos.ru, в раздел "Застройщики предоставляющие отчетность", где висит список компаний, выполняющих требования законодательства. Мы публикуем отчеты  компаний. К тем, кого нет в этом списке, мы обращаться гражданам не рекомендуем.

Президентом принято решение, что с 1 января  2014 года средства граждан можно привлекать только в том случае, если есть банковская гарантия  и если есть договор страхования. Этот год отведен на то, что бы выработать все нормативы  и определить перечень банков. Мы понимаем, что это будут дополнительные затраты, инвесторы заложат их в цену строительства. Несмотря на это, все же будет выгодно покупать по договору долевого участия, нежели сразу готовое жилье. Поэтому мы надеемся, что эти гарантии дадут свой положительный результат и более того мы  согласовали более частые проверки  застройщиков в рамках действующего законодательства. Они плановые и внеплановые. Плановые проверки мы делаем совместно с органами прокуратуры, они могут проводиться раз в три года в отношении застройщика. Внеплановые проверки мы делаем по обращению обманутых граждан. Поэтому, при подготовке плана, понятно, мы его согласуем, дальше проводим проверку, приводим результаты. Если есть результаты, то оформляем протокол административных нарушений по результатам исполнения, либо не исполнения, вплоть до возбуждения уголовного дела и отзыва разрешения на строительство. Такие примеры у нас есть. Закон совершенствуется, и мы очень надеемся, что в следующем году будет нам попроще.

Источник: администрация г.о. Щербинка